É prática nas transações imobiliárias o comprador dar um sinal para garantir a venda, que será concluída após a devida diligência jurídica, sujeita à emissão das certidões do(s) vendedor(res) e do imóvel.
Usualmente, como os interessados em comprar um imóvel não contratam advogado, mas são orientados tão somente pelos corretores, que sugerem que seja firmado um simples “Instrumento de Sinal”. Nesse aspecto, é muito mais interessante para as partes, firmar um “Instrumento particular de promessa de compra e venda irrevogável e irretratável”, ou seja, sem direito de arrependimento para qualquer das partes, a fim de evitar correr o risco de o vendedor desistir da venda, porque recebeu uma proposta maior.
Isso porque, neste tipo de contrato, as partes poderão prever detalhadamente: (i) eventuais condições resolutivas, ou seja, que farão o negócio ficar sem efeito, caso não sejam superadas; (ii) os prazos de execução do contrato; (ii) o prazo para obtenção de financiamento; (iii) as condições de entrega do imóvel, dentre outras.
E nesse modelo de negócio, o sinal é importante tanto para o comprador quanto para o vendedor. Vejamos:
- O sinal tem caráter confirmatório e é condição de eficácia do negócio. Nesse sentido, costuma-se incluir no contrato de aquisição que, se não houver o pagamento do sinal no prazo estipulado, o mesmo fica, automaticamente, sem efeito algum e, portanto, extinto o negócio jurídico dele objeto;
- Se o COMPRADOR não executar o contrato, o negócio poderá ser desfeito pelo VENDEDOR, que reterá o sinal;
- Se o VENDEDOR não executar o contrato, deverá devolver o sinal mais o valor equivalente, atualizado monetariamente segundo os índices oficiais estabelecidos, acrescidos de juros e honorários de advogado;
- A parte prejudicada pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo o sinal como taxa mínima;
- Ainda, pode a parte prejudicada exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo o sinal como o mínimo da indenização;
Confira nos exemplos abaixo cada situação:
Quando o COMPRADOR desiste da venda do imóvel, ele PERDE o valor que foi dado como arras ao VENDEDOR.
Na segunda situação, o VENDEDOR desiste da venda do imóvel e nesse caso, além de precisar devolver o valor do arras que recebeu do COMPRADOR, também terá que pagar uma “penalização” por ter desistido do negócio e assim, terá que pagar ao COMPRADOR o equivalente a mais um valor do arras.
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