Desde a publicação da Lei nº 13.786, de 2018, todos os Contratos de Promessa de Compra e Venda de imóveis comercializados na planta, firmados com a Incorporadora, precisam conter um quadro resumo observando os seguintes requisitos legais, na forma do art. 35-A da Lei 4.591/64:
- O preço total a ser pago pelo imóvel;
- O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
O contrato deve prever claramente quanto você está pagando de entrada (sinal) e qual será o saldo residual, bem como quanto esses valores representam, percentualmente, do valor total do preço do imóvel. Exemplo:
Preço de venda do imóvel – R$190.000,00 (cento e noventa mil reais);
Sinal e princípio de pagamento – R$19.000,00 (dezenove mil reais), equivalente a 10% (dez por cento) do valor total do preço;
Saldo do preço e forma de pagamento – R$171.000,00 (cento e setenta e um mil reais), equivalente a 90% (noventa por cento) do valor total do preço, que será pago da seguinte forma (…)
- O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário, lembrando que, salvo disposto em contrário, o pagamento da corretagem é de responsabilidade do comprador.
Nesse aspecto, na maioria das incorporadoras, você assinará junto ao Contrato de Promessa de Compra e Venda, um Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem.
- A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
É mais comum do que se imagina a pluralidade de índices a que se refere esse inciso nos Contratos de Compra e Venda de Imóvel na planta. Isso se dá pelo fato de que, durante a construção, o saldo do preço é reajustado pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil, publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Após a conclusão das obras, todo o saldo devedor remanescente é corrigido pelo IGPM ou IPCA, mais comumente.
Importante salientar que é autorizado por lei o reajuste mensal de contratos com, no mínimo, 36 meses, conforme art. 46, da Lei 10.931/04. Para prazos inferiores, o reajuste deverá ser anual.
- As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação por parte do adquirente ou da incorporadora, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
Caso esse distrato por culpa do comprador se opere após a entrega das chaves, serão descontados, ainda, os impostos e demais despesas incidentes sobre o imóvel, bem como uma “taxa de fruição”, como um aluguel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Se o comprador optar por não rescindir o contrato, será devida ao comprador adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, proporcional aos dias de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
- As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
Aqui, o incorporador precisa deixar claro qual a taxa de juros que incidirá sobre as parcelas do saldo do preço que serão adimplidas de forma parcelada, bem como o sistema de amortização (SAC ou Price).
Contudo, cabe aqui esclarecer que usualmente há a incidência de juros sobre as parcelas com data de vencimento após a expedição do habite-se, ou seja, após a conclusão do empreendimento.
- As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
O direito de arrependimento consiste, basicamente, na prerrogativa do comprador em desistir da aquisição, no prazo de 7 dias contados da data de assinatura do contrato, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem, prerrogativa esta que só poderá ser exercida se o contrato for firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.
- O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
A maioria das incorporadoras atualmente parcelam o saldo do preço durante a construção, sendo certo que, ao final dela, caso ainda haja saldo remanescente, o comprador poderá optar por: quitar com recursos próprios ou através da obtenção de financiamento bancário com uma instituição financeira ou com a própria incorporadora.
Usualmente, a quitação do saldo remanescente deve ocorrer simultaneamente à emissão do habite-se, no prazo estabelecido no contrato.
- As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
É comum as incorporadoras captarem recursos para a construção através de financiamento bancário, ofertando o todo ou parte dos imóveis que serão construídos como garantia do pagamento da dívida.
Nesse cenário, as unidades são gravadas com uma hipoteca, sendo certo que, na prática, não há qualquer eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Nesse ponto do contrato, o incorporador precisa informar ainda, se o imóvel sofre qualquer outra restrição. As mais comuns para terrenos em construção são: reabilitação do uso do solo para terrenos com algum tipo de contaminação, o próprio patrimônio de afetação, se há algum tipo de tombamento ou área de preservação ambiental ou qualquer tipo de ação judicial que tenha por discussão o imóvel e/ou o procedimento de aquisição.
- O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
O Memorial de Incorporação nada mais é do que a reunião de documentos técnicos e jurídicos referentes ao empreendimento imobiliário pretendido para o imóvel, descrevendo suas características, prazos e obrigações, evidenciando todas as certidões, licenças, projetos, documentos técnicos e etc.
A legislação brasileira proíbe a comercialização de unidades sem o registro prévio do Memorial de Incorporação no competente Registro de Imóveis.
(xii) O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
O Incorporador precisa firmar um prazo para a conclusão das obras, além das consequências em razão do descumprimento deste prazo. Tais consequências já foram mencionadas no item “vi” acima.
O que você precisa saber sobre esse tema é que, além do prazo indicado para finalização das obras, o incorporador pode se valer de um prazo adicional de até 180 dias, chamado de prazo de tolerância.
A lei diz que, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do comprador nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Por fim, importante esclarecer que identificada a ausência de qualquer desses requisitos, você poderá solicitar junto ao incorporador* o aditamento do contrato para saneamento da omissão, sendo certo que, o mesmo terá o prazo de 30 dias corridos para assim fazer.
Passado tal prazo sem sanar a ausência, você poderá solicitar a rescisão do contrato, sem direito à retenção de qualquer valor pelo Incorporador dos valores até então pagos (rescisão por justa causa). Se esse artigo te ajudou de alguma forma ou você ficou com alguma dúvida, nos conte nos comentários ou entre em contato com a nossa equipe.