A alteração de fachada é uma das dúvidas mais recorrentes nos condomínios, principalmente pelo mito que se criou relacionado ao quórum.
Este tema está previsto no art. 1.336, inciso III, do Código Civil da seguinte forma:
“São deveres do condômino:
(…)
III – não alterar a cor e a fachada das partes e esquadrias externas.”.
Ainda, o art. 10, inciso I, da Lei de Condomínio (Lei nº 4.591/64) é claro quanto à vedação de alteração da fachada pelo condômino, assim dispondo:
“É defeso a qualquer condômino: I- alterar a forma de fachada; II- decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto de edificação. (…)”.
Além disso, o mesmo art. 10 dispõe em seu § 2º que:
“O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”.
Assim sendo, pela análise da legislação, conclui-se que é necessário o quórum da unanimidade para que um condômino altere a fachada.
Agora, se for a hipótese de uma obra proposta pelo condomínio, visando a modernização da fachada, como, por exemplo, trocar o gradil de alumínio pelo gradil de vidro, entendemos que o quórum será determinado na forma prevista no art. 1.341 do Código Civil:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”
Nesse contexto, no exemplo supramencionado, a obra deveria ser aprovada por 2/3 dos condôminos. Entretanto, se a obra se caracterizasse como útil, o quórum seria de maioria absoluta dos condôminos.
Já as obras de fachada necessárias, porém não urgentes, e que importarem em despesas excessivas, serão aprovadas pela maioria simples dos presentes à assembleia especialmente convocada para esse fim.
De qualquer forma, para uma obra dessa importância, é aconselhado que seja contratado um arquiteto que elabore um projeto considerando todo o conjunto arquitetônico de forma a não causar danos à harmonia da construção.
Por fim, é muito importante sempre consultar a Convenção de cada condomínio, visto que usualmente estas especificam o padrão das cores permitidas de tinta e luzes, o estilo do teto, o modelo das caixas de ar condicionado, dentre outros elementos que, se não seguirem o padrão definido, podem se enquadrar em alteração de fachada.
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