Se você já comprou um imóvel na planta, com certeza já ouviu falar sobre o instituto do Patrimônio de Afetação. Mas, afinal, para que ele serve?
O Patrimônio de Afetação nada mais é do que um regime de segregação patrimonial que visa proteger os recursos financeiros destinados à construção do empreendimento por ele afetado.
Instituído pela Lei 10.931/04, o instituto surgiu após a falência da Construtora Encol, para resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário. A Encol era uma grande construtora dos anos 90, com uma atuação nacional e, após a sua decretação de falência, deixou diversos compradores de unidades imobiliárias sem a entrega do empreendimento ou restituição das quantias pagas.
Logo, o instituto surgiu com o objetivo de proteger o terreno e as acessões (construções) objetos da incorporação imobiliária, separando-o dos demais bens do patrimônio do incorporador, destinando-os à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
A afetação da incorporação poderá ser total ou parcial, contemplando todo o conjunto da edificação ou apenas parte dele.
Na prática, no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, o instituto oferece proteção patrimonial e propicia a imediata recuperação dos patrimônios individuais investidos no empreendimento. Os bens e direitos afetados respondem apenas pelas dívidas e obrigações daquela incorporação e não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador.
Havendo a quebra do incorporador, todavia, os adquirentes deverão assumir a conta e o risco do empreendimento e decidir sobre a liquidação do patrimônio de afetação ou dar continuidade à obra.
A afetação torna indisponíveis os bens e direitos segregados no patrimônio, que somente poderão ser objeto de garantia real em operações de crédito para captação de recursos integralmente destinados à consecução do empreendimento, assim como os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
Em breve resumo, a instituição do Patrimônio de Afetação se dá da forma abaixo, trazendo ao incorporador as seguintes obrigações:
i) O incorporador, a qualquer tempo, pode optar pela constituição do Patrimônio de Afetação, total ou parcial;
ii) O Patrimônio de Afetação é averbado na matrícula do terreno objeto da incorporação e começa a produzir os seus efeitos nesse momento;
iii) Após o lançamento comercial do empreendimento, o incorporador precisa convocar uma assembleia para formar a Comissão de Patrimônio de Afetação, que será composta por adquirentes dasunidades imobiliárias daquele empreendimento;
iv) Após a formação dessa comissão, o incorporador deverá entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o Patrimônio de Afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados;
v) Além disso, o incorporador deverá manter em contabilidade separada todos os valores recebidos destinados à construção do empreendimento; e
vi) Em caso de falência ou descontinuidade das obras, a Comissão convocará uma assembleia entre os adquirentes para deliberar sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação.
Assim, caso o incorporador falhe na sua obrigação de entregar o empreendimento, os adquirentes podem optar por liquidar a conta em que os recursos destinados àconstrução estão empregados ou utilizá-los para dar continuidade à obra.
Vale lembrar que o Patrimônio de Afetação é uma faculdade do incorporador, sendo certo que, caso opte pela sua constituição, possui diversos incentivos fiscais e tributários.
O Patrimônio de Afetação é extinto: (i) após a averbação da construção, registro dos títulos de compra e venda ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (ii) revogação em razão de desistênciada incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas; e (iii) liquidação deliberada pela assembleia geral no caso de falência ou insolvência civil do incorporador.
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