Adquirir um imóvel na planta pode ser bastante vantajoso no que tange ao preço do imóvel,
pois usualmente é mais barato do que o imóvel já pronto. No entanto, como o fluxo de
pagamento pode ser longo, podem ocorrer situações que levem o consumidor adquirente a
desistir da aquisição durante o pagamento do preço. Neste momento, é importante que o
consumidor tenha ciência dos seus direitos para evitar situações abusivas por parte do
incorporador vendedor.
O distrato de um instrumento de promessa de compra e venda, em linhas gerais, é uma
rescisão do contrato por iniciativa de uma das partes, mas que necessita da anuência da outra
parte.
Com o distrato, surge a obrigação do incorporador de devolver valores em dinheiro ao
consumidor, que podem chegar até a 100% do valor pago, dependendo do caso.
Até dezembro de 2018, não existia previsão legal sobre a possibilidade de distrato de
promessa de compra e venda e, por consequência, do valor que a incorporadora deveria
restituir ao adquirente em razão do pedido de distrato do contrato. As empresas costumavam
incluir cláusulas no contrato prevendo a retenção de mais de 60% ou até mesmo perda total
dos valores pagos. Entretanto, em 27/12/2018, foi promulgada a Lei nº 13.786, conhecida como a Lei dos
Distratos, que veio estabelecer os termos e parâmetros para a efetivação de distratos de
promessa de compra e venda de imóveis adquiridos na planta.
A referida lei introduziu o artigo 67-A à Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias), que
prevê, para os casos de distrato por solicitação ou culpa do comprador, que a incorporadora
poderá reter o valor pago a título de comissão de corretagem e até 25% dos valores pagos pelo
preço do imóvel (este percentual poderá ser de até 50% dos valores pagos caso o
empreendimento esteja sob o regime do “Patrimônio de Afetação”).
Já quando a resolução do contrato decorrer de culpa do incorporador, como o atraso na
entrega da unidade imobiliária por mais de 180 (cento e oitenta) dias, por exemplo, o
consumidor poderá optar pelo distrato e terá direito ao recebimento de 100% da quantia
paga, corrigida nos termos do contrato, mais a multa que estiver estabelecida no instrumento,
devendo receber os valores no prazo de até 60 (sessenta) dias contados da assinatura da
rescisão.
*Patrimônio de Afetação – regime tributário especial em que, se adotado pelo incorporador, segrega todos os recursos destinados a construção do empreendimento em uma conta apartada, sem confusão patrimonial com outros recursos provenientes de outras atividades desempenhadas pelo incorporador, que traduz a garantia financeira para a conclusão daquele empreendimento pelos adquirentes.
Nos casos em que a unidade imobiliária pronta estava à disposição do adquirente, também
poderão ser retidas: (i) quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o
imóvel, bem como cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; e
(ii) valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento)
sobre o valor atualizado do contrato e demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas
previstas no contrato.
Os débitos do adquirente correspondentes às deduções acima mencionadas poderão ser
compensados com os valores a lhe serem restituídos, sendo que as deduções não poderão
ultrapassar o montante do valor pago, exceto no caso da dedução referente à fruição do
imóvel.
Lembrando que a possibilidade do distrato junto ao incorporador se dá até o momento da
entrega das chaves, ocasião em que o adquirente deverá quitar, com recursos próprios, o
restante do pagamento pelo preço ou celebrar instrumento de financiamento junto à
instituição financeira de sua preferência, hipótese em que sua obrigação de pagar passa a ser
perante a referida instituição, tendo o incorporador recebido integralmente o saldo do preço.
Não incidirão as deduções aqui mencionadas, todavia, se o adquirente consumidor encontrar
outro comprador que se sub-rogue (assuma) nos direitos e obrigações previstas no contrato,
desde que haja a devida anuência do incorporador.
Por fim, a Lei 13.786/18 também previu a possibilidade de desfazimento do negócio, no prazo
de 07 (sete) dias, quando a contratação ocorrer fora da sede do incorporador, como em stands
de venda por exemplo. Neste caso, o consumidor receberá integralmente a quantia até então
paga, inclusive a comissão de corretagem. Ultrapassado este prazo, o contrato será
considerado irretratável, incidindo-se, na hipótese de distrato, as retenções e deduções acima
descritas.
Em todos os casos, recomenda-se a contratação de advogado especializado em direito
imobiliário para assessorar o consumidor de modo a evitar situações abusivas e prejuízos
financeiros quando da efetivação de um distrato de aquisição de um imóvel na planta.
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